DSR 이란? DSR 계산법, 스트레스 DSR, DSR 대출 규제 등 대출을 받을 때 중요한 기준이 되는 지표를 한방에 정리했습니다. 이 글을 통해 주택담보대출부터 신용대출까지, DSR 관리와 대출 규제를 알아보세요.
DSR 이란
DSR(Debt Service Ratio) 이란 총부채원리금상환비율을 의미하며, 개인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득에 차지하는 비율을 나타냅니다.
DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출의 상환 부담을 포함하여 계산되며, 개인의 대출 상환 능력을 평가하는 중요한 지표로 사용됩니다.
DSR은 특히 금융기관이 대출 심사 시 대출자의 상환 능력을 파악하고, 무리한 대출을 방지하기 위한 기준으로 사용합니다.
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스트레스 DSR
스트레스 DSR은 금리 인상과 같은 리스크를 반영하여 대출자의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하는 제도입니다.
스트레스 DSR은 기존 DSR에 일정 수준의 가산금리를 추가하여 계산합니다. 이는 미래의 금리 변동에 따른 대출자의 상환 부담을 사전에 예측하고 대출한도로 조정합니다.
즉, 금리가 인상될 경우에도 대출자가 감당할 수 있는 상환 능력을 사전에 평가하는 방식입니다.
1. 스트레스 DSR 도입 목적
스트레스 DSR은 금리 인상기에 대출자들이 과도한 대출을 받지 않도록 방지하고, 장기적으로 가계 부채의 질적 개선을 도모하기 위해 도입되었습니다.
2. 스트레스 DSR 단계별 적용
스트레스 DSR 1단계 (2024년 2월 ~ 8월)
1. 주택담보대출에만 적용되며, 스트레스 금리의 25%만 반영합니다.
2. 스트레스 금리는 기본적으로 1.5%p로 설정되며, 스트레스 금리의 25%인 0.38%p로 반영됩니다.
스트레스 DSR 2단계 (2024년 9월~)
1. 주택담보대출 외에 신용대출도 포함하여 스트레스 금리의 50%가 적용됩니다.
2. 스트레스 금리는 기본적으로 1.5%p로 설정되며, 스트레스 금리의 50%인 0.75%p로 반영됩니다.
3. 수도권 주택담보대출에는 1.2%p로 더 높은 스트레스 금리 적용됩니다.
스트레스 DSR 3단계 (2025년 7월~)
1. 스트레스 금리가 100% 반영되어, 1.5%p입니다.
2. 모든 가계대출로 확대 됩니다. 그로 인해, 대출 한도가 큰 폭으로 줄어들 가능성이 있습니다.
DSR 계산법
DSR을 계산하는 공식은 조금 복잡할 수 있지만 쉽게 풀어볼겠습니다.
✅ DSR = {(대출금 × (20% + 이자율)) / 연 소득} × 100
이 공식에서 중요한 건, 내가 빌린 돈(대출금)과 대출을 받을 때 매년 내야 하는 이자(이자율), 그리고 내가 1년에 버는 돈(연 소득)입니다. 대출 원금을 "대출 총액을 5년으로 나눈 금액"으로 계산합니다.
✅ 예시로 알아보기
예를 들어, 연 소득이 5천만 원인 사람이 5천만 원을 1년 동안 빌렸고, 이자가 5%라고 가정하겠습니다.
- 연 소득: 5,000만 원
- 대출 원금: 5,000만 원 (1년 만기, 연 이자율 5%)
먼저, 대출 원금을 5년 동안 나누어서 계산해야 해요.
- 5년으로 나눈 금액: 5,000만 원 ÷ 5 = 1,000만 원
- 1년 동안 내야 할 이자: 5,000만 원 × 5% = 250만 원
그렇다면, 1년 동안 갚아야 할 금액은:
- 원금: 1,000만 원
- 이자: 250만 원
총 갚아야 할 금액 = 1,000만 원 + 250만 원 = 1,250만 원
DSR 비율은 25%가 나오며, 이 DSR 비율은 대출 심사에서 괜찮은 편입니다.
✅ 간단한 DSR 계산기를 통해, 계산해보세요.
DSR 대출 규제
현재 스트레스 DSR 2단계 적용 진행중이며, 은행권의 경우, 수도권 주택담보대출의 가산금리는 기존 0.38%포인트에서 1.2%포인트로 크게 상승하여 대출한도가 줄어들게 됩니다.
1. 금융시장에 미치는 영향
DSR 대출 규제는 금융시장에 다양한 변화를 일으킬 수 있습니다. 우선, 대출 한도가 축소되면서 주택담보대출 수요가 감소할 가능성이 큽니다.
이는 부동산 시장의 안정성을 도모할 수 있으나, 대출을 통한 자산 증식을 계획하던 소비자들에게는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
특히, 일부 소비자들은 제도권 외의 금융 상품을 이용하려는 움직임을 보일 가능성도 있으며, 이로 인해 대부업체 등 비은행 금융기관의 역할이 확대될 가능성도 있습니다. 이는 금융 소비자에게 더 큰 리스크를 초래할 수 있습니다.
우리은행은 1주택자에게도 수도권 주택담보대출과 전세대출을 중단했고, 주택담보대출의 만기를 기존 40년에서 30년으로 축소했습니다.
2. 대출 한도 감소
이번 규제로 인해 변동금리로 대출을 받을 경우 수도권에서는 대출한도가 13%, 비수도권에서는 8% 감소할 것으로 예상됩니다.
그러나 금융당국은 이번 규제가 실제로 대출한도에 영향을 미치는 차주는 약 7~8% 정도로 대부분의 차주는 기존과 동일한 대출한도를 유지할 수 있을 것이라고 설명했습니다.
✅ 스트레스 DSR 도입으로 인한, 대출 한도 축소에 대한 유튜브 영상입니다. 참고하세요.
마무리
DSR 대출 규제가 강화됨에 따라, 주택담보대출과 신용대출을 모두 가진 차주들은 신용대출을 줄이는 것이 유리할 수 있습니다. 또한, 대출 상환 계획을 체계적으로 세우고, 신용 관리를 위해 현금서비스나 카드론 사용을 최소화하는 것이 좋습니다.
DSR 계산기를 활용해 본인의 대출 상환 비율을 점검하고, 이를 통해 대출 가능 한도를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 금융기관의 대출 심사에서 유리한 조건을 갖추기 위해서는 DSR 관리가 필수적입니다.